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房产空置税真的会出吗?

时间:2018-10-17 09:51:29来源:港湾网

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近日原住建部副部长仇保兴表示,我国房屋空置率比较高,其中北京空置率在百分之十几到二十,一般国际上都是5%左右。“征收空置税”再次被点名。多年来“空置税”的征收一直仅仅停留在“呼吁”上,那么我国空置率究竟有多大?“征收空置税”为何迟迟不出台?

“征收空置税”再次提出

近日,原住建部副部长仇保兴再次点名“空置税”,提出为了理性遏制、逐步烫平房地产泡沫,房地产税应该分解为四个税:率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税,然后再从容考虑物业税。

中国社科院城市所与社会科学文献出版社联合发布的《房地产蓝皮书》明确建议,考虑以“空置税”这一行为税来替代房产税。指出,征收空置税既可以增加住房的持有成本,也可以鼓励住房出租以提高住房的利用效率。

在住房租赁市场的发展中,企业机构和政府部门持有住房都面临着众多问题。诸如占压资金量庞大、管理维护效率低下等。目前住房市场的租赁价格与销售价格失衡。即使在北京这样的一线城市,年租金收益率一般也比不过同期贷款利率。在没有政策优惠的情况下,企业机构一般倾向于出售居住物业而不是持有居住物业。

与其勉强房地产企业和机构持有住房,还不如鼓励愿意持有住房的个人出租房屋。对空置的非家庭自用住房征收“空置税”,鼓励住房持有者出租房屋,体现“可持有但不可空置”政策导向。“空置税”的征收应采取“窄税基、高税率”的方式,将税收对象锁定拥有非家庭自用住房而不出租利用的家庭。

住房空置率之谜

长期以来,我国住房空置率一直都是一个谜题。中国家庭金融调查与研究中心发布的“城镇住房空置率及住房市场发展趋势”调研报告:2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%。其中重庆、上海、成都、武汉、天津、北京的空置率分别为25.6%、18.5%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%。

腾讯与中国房地产报等机构联合发布的《2015 年5 月全国城市住房市场调查报告》显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。目前一线城市空置率22%,二线城市24%。

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海外空置税怎么征收的?

2018年6月28日,香港就推出了空置税,开创了针对开发商征收空置税的先例。香港空置税征收标准是,空置一年或以上的需征收房产税,征收时会对房屋租金做评估,空置税为年租金的200%。香港“空置税”针对的是已经建成但未售出一手私人住宅,主要整治开发商“捂盘”现象,并没有采用国际通用的“空置”概念,因此对“量价齐升”更为明显的二手房无抑制作用。

在国外,对房屋征收空置税早已司空见惯,无论新房、二手房均有征收,而非香港的单方面控制。

法国:一间房空置超过1年就需缴纳房价的10%,第二年要缴12.5%,第三年15%,因此法国在过去十年时间里房价涨幅都很稳定。

墨尔本:对一年中空闲6个月以上的房屋按照其价值征收1%的空置税,这一政策适用于在墨尔本内城区和近郊区购买了第二套房产的海外买家。

英国:如房产被空置长达2年或以上,政府会对空置房屋征收100%额外市政税。

荷兰:如果有房屋空置超过1年,将容许其他市民入住。

瑞典:政府有权征用空置单位廉租给无房家庭。

“征收空置税”为何迟迟不出台?

“征收空置税”有很多难题,如“空置房”如何界定?税率怎么算,一刀切还是差别化?差别化的税率该如何制定呢?参考标准又是什么呢?

中国社会科学院城市与房地产研究室主任倪鹏飞认为空置稅在技术上没有可行性,因为监督核查房屋空置的成本很高,作弊的渠道多,成本很低。目前香港刚刚实施的仅对开发商手中捂盘惜售所形成的空置征收空置稅,也因为开发商的“下有对策”,效果不佳。

在与房产税相比,有分析表示:在官方各类文件中,房产税自始至终都是主角,并且已经被纳入人大五年立法计划,出台只是时间问题。 而空置税,则一直都是学者和各类智库的主战场,从2006年见诸报章,但从来都没有被纳入正式的决策议程。之所以出现这样的局面,原因主要存在于三个方面。

其一,征税的目的并不是降房价。如果是为了降房价,空置税比房产税更加立竿见影,但对楼市的副作用也更大。可以想象,如果中国住房空置率真的超过20%,一旦开征空置税,影响无异于一场地震。如今的市场稳字当头,空置税这种“大杀器”显然不会轻易启用。

其二,房产税能提供更持久的稳定税源。开征任何一项新税,其核心目的都在于获得更多税源。房产税是持有税,只要买了房就要一直缴下去,因而可以作为土地财政的替代。空置税更大的作用在于遏制投机,让房子流入租赁市场,虽能在短期带来一定税赋,但缺乏持久性。

其三,我们缺乏推进空置税的动力。因为空置税不仅涉及直接的利益,更涉及整个房地产模式的正当性与持久性。容忍住房空置,是维系房地产泡沫的重要基础。只要不说破,对于市场情绪没有任何影响;一旦真的将住房空置纳入监管,甚至征税进行约束,这比房地产税更容易引发市场的震荡。

来源:新京报、国民经略微信公众平台


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